高利率來襲　全球房市退燒？

債券殖利率上升威脅政府財政，也將影響房市。畢竟，美國多數房貸利率與10年期公債殖利率高度連動；後者目前約為5%，來到20年高點。德國房貸業者則依長期德國公債殖利率定價，其他富裕經濟體也大致如此。如果利率維持高檔，更別說進一步上升，多項因素匯聚之下，房價可能陷入長期疲弱。

上一次借貸成本在2022至2023年大幅攀升後，全球房市出乎意料幾乎毫髮無傷。即使扣除近年通膨，富裕國家的房價也只比歷史高點低4%。當然，少數市場確實出現動盪。紐西蘭房市在新冠疫情期間完全脫離經濟基本面，如今實質房價已較高峰下跌25%，穩定得近乎乏味的德國房市也大幅下挫。

但其他許多地方卻出現某種程度的房市熱潮。澳洲實質房價略高於疫情期間的高峰。在舊金山最高級的地段──也就是OpenAI執行長奧特曼、輝達執行長黃仁勳等AI巨頭置產的社區，房價過去一年上漲20%。有些市場對屋主更有利，卻讓買家更難負擔。若有人在2013年歐債危機最嚴峻時於葡萄牙買房，如今實質價值已上漲近200%。

沒有人知道未來利率會怎麼走，但投資人已開始擔心房市。美國房地產相關股票（例如營建商）自6月以來的表現落後大盤16個百分點。瑞銀預估，明年英國住宅建商的獲利能力將降至全球金融危機後最低水準。就連看似沒有什麼能擊倒房市的澳洲，住宅建商股價也較近期高點下跌10%。三項因素顯示，富裕國家的房市容易受到更高利率衝擊：房貸、家庭財務和供給。

先看房貸。上一次衝擊來臨時，家戶受到異常充分的保護。疫情期間，許多美國人把房貸再融資成30年期、利率固定在3%的貸款。澳洲人則爭相申辦固定利率房貸；相較於浮動利率房貸，央行實際上補貼了前者，因為「定期融資機制」（term funding facility）以極低利率、固定期限向商業銀行放款。

到了2022年，英國也有一小部份房貸的固定利率期超過10年——過去大家認為這件事出現的機率，大概跟拍到尼斯湖水怪的高畫質照片差不多。利率上升時，這些「固定利率」提供了保護。

如今房貸戶受到的保護少得多。在《經濟學人》能找到可靠資料的多數國家，家庭都轉而申辦浮動利率產品，期待利率下滑。連美國這個長期固定利率房貸的大本營，可調整利率房貸佔住宅債務的比重也高於2021年。即使選擇固定利率的家庭，固定期間往往也縮短了。

根據估算，現在英國人固定房貸利率的平均期間為2.4年，低於近期高峰的2.7年；加拿大實際固定利率期間的縮短幅度看來更大。

2022至2023年的第二根支柱是現金。封城期間，政府慷慨發放補助，使富裕國家家庭累積5兆美元的「超額儲蓄」，相當於當時GDP的十分之一。隨著物價和利率上升，人們固然抱怨出現「生活成本危機」，但許多人還能動用這筆存款維持生計。如今，這些超額儲蓄已經消耗殆盡。

根據舊金山聯邦準備銀行的研究，美國人到2024年的年中已用完累積的兩兆美元超額儲蓄；歐盟家庭存款目前相當於GDP的67%，低於近期高點77%。

支撐房價的第三項、也是最後一項因素，與住宅供給有關。2022至2023年升息之前，住宅興建速度曾長期異常緩慢。大批千禧世代希望告別租屋、成為屋主，但供給有限，他們幾乎別無選擇，只能提高出價。

然而，面對近年較高的利率，《經濟學人》樣本中多數國家的住宅興建量仍高於2010年代中期。銀行體質強健，而支持增加住宅供給的「YIMBY」（Yes In My Back Yard，「歡迎蓋在我家後院」）運動也推動地方政府放寬都市規劃限制。

過去5年，美國新增730萬戶住宅，高於此前5年的610萬戶。紐西蘭最大城市奧克蘭的親YIMBY政治人物，也推動去年住宅建築許可數增加，遠高於疫情前的常態。待售住宅數量持續增加，讓買方擁有更大的議價能力。多年來首度出現跡象顯示，房市可能不再是只漲不跌的單向賭局。

（本文由「經濟學人」獨家授權轉載）