閣樓車庫都能住人！美國建「ADU」救房荒 1間要價30萬美元

美國住房短缺問題持續，各地政府正把目光轉向原本不起眼的閣樓、車庫與後院。「附屬居住單元」（Accessory Dwelling Unit，ADU）近年快速增加，房主可以把既有空間改建成獨立住宅，或直接在後院興建小屋出租。加州去年規劃興建的新住宅中，約四分之一已是ADU，紐約也希望未來15年藉此增加約2.5萬套住房；然而動輒數十萬美元的建造成本，也讓這項被寄予厚望的住房方案面臨現實考驗。

43歲城市規劃師楊（Elaine Yang）便是其中一名先驅。她在加州爾灣（Irvine）自家後院用30萬美元興建小屋，以每月3000美元出租給一名獸醫及他的救援犬，而這塊土地去年還只是一片空地。小屋約50平方公尺，設有完整廚房、洗衣機及空氣過濾系統，甚至還有單獨的小院子。楊女士每月為這棟ADU支付約1600美元貸款，因此即使扣除稅費、保險及維護成本，租金仍能帶來額外收入。

ADU在美國也被稱為「祖母屋」（granny flat）或「岳母套房」（mother-in-law suite），形式相當多元，可以是改建後的閣樓、地下室或車庫，也可以是在後院另外興建的小型獨立住宅。各地法規定義略有差異，但通常具備自己的出入口、廚房及衛浴，可以獨立居住。

房主增建ADU的理由通常相當個人化，包括讓父母或子女居住，或出租以分擔房貸。然而，由於全美租屋供給不足，ADU也逐漸被地方政府視為增加住房供給的解方。

其中，加州走得最快。該州2016年起陸續放寬土地使用限制、簡化環境審查等程序，帶動ADU快速增加。根據加州財政部數據，去年全州規劃興建的新住宅中，約四分之一屬於ADU；房地產數據公司Cotality資料則顯示，在洛杉磯、舊金山等高房價城市，去年核發的ADU建築許可數量甚至超過其他住宅類型許可的總和。

皮尤慈善信託基金會（Pew Charitable Trusts）住房政策主管霍羅威茲（Alex Horowitz）表示，奧斯汀、納許維爾、夏洛特及丹佛等城市在推動ADU等住房改革後，住房負擔能力已有改善。他強調，ADU並非解決住房問題的「萬靈丹」，但確實是增加供應的途徑之一。

如今，人口最稠密的紐約也加入這波趨勢。紐約市2024年通過「City of Yes」住房改革後，開始擴大允許房主興建ADU，現任市長曼達尼上任後則推動加速批准。紐約市預估，「City of Yes」未來15年可增加約8萬套住房，其中約2.5萬套可能來自ADU。不過，市府估計，紐約未來10年為填補住房缺口需要約70萬套住宅，因此即使ADU達到預期規模，也只能填補一小部分。

自2024年相關政策通過以來，紐約市建築局已收到數百件ADU許可申請，其中超過一半來自皇后區。當地獨棟住宅及較大土地較多，比曼哈頓等高密度地區更適合興建後院小屋或改造車庫。

然而，真正開始詢價後，不少房主才發現「後院蓋一間小屋」遠比想像中昂貴。皇后區屋主吉尤（Yotlaire Guillou）曾計畫把獨立車庫改造成單間住宅，但承包商估價約20萬美元。他推測完工後每月只能收取約1000至1200美元租金，雖然能稍微分擔房貸，但要先拿出20萬美元仍是一大門檻，「我不認為大多數想蓋ADU的人手上都有這麼多預算」。

這也形成ADU政策的一項核心矛盾：它被視為增加相對低價住房的方式，興建本身卻可能非常昂貴。紐約市先前曾推出試辦計畫，向有意興建ADU的房主提供最高39.5萬美元貸款及補助，2025年2月截止前收到超過2800件申請，遠超過資金所能負擔的規模。計畫2026年重新開放3個月，但現有經費每年僅足以協助約25名房主。

部分預先核准的設計同樣面臨成本問題。一項約37平方公尺住宅及雙車位車庫的方案，造價高達55萬美元，使許多房主轉而考慮直接改造現有車庫或其他空間。

此外，ADU在部分社區也遭遇反對聲浪。居民擔憂新增住宅可能帶來更多施工、停車及人口壓力，加重道路、學校、下水道與電網負擔；支持者則認為，以目前預計的興建速度而言，ADU數量仍不足以對公共服務造成如此龐大的衝擊。

加州大學洛杉磯分校（UCLA）城市規劃與公共政策教授倫斯（Michael Lens）認為，加州改革確實成功增加ADU數量，但高昂成本也意味著，家庭自身需求可能仍是多數房主興建ADU的主要原因，而非單純為了出租獲利。他認為，「加州的立法顯然成功增加了ADU的建設數量，我認為這本身是好消息，但壞消息是，光靠人們在後院蓋小屋，並不能真正解決住房市場的問題」。