帥過頭／2026買房殘酷內幕　中古屋「直接進考場」

▲預售屋現階段最大優勢不是「比較好貸」，而是距離真正申貸仍有3至5年緩衝期。（圖／記者張雅雲攝）

文／帥過頭

央行9月18日起鬆綁第2戶房貸，最高成數由6成拉高至7成，但現在買中古屋與預售屋最大的差別，已不是單純比價格，而是「申貸時間」。中古屋簽約後，很快就得面對銀行鑑價、核貸與撥款，預售屋卻可能3、4年後才真正申貸，「時間差」反成現階段最大的資金緩衝。

政策雖然開始鬆綁，但不代表中古屋買方的貸款壓力就此消失。中古屋最大問題，在於交易速度快，從簽約、用印、完稅到過戶，通常1~2個月內就必須完成，也就是「現在買、現在就要貸」。

其中最直接的風險就是銀行鑑價。若一間中古屋成交1500萬元，買方原本預期能貸8成、約1200萬元，但銀行鑑價若只有1350萬元，即使核貸8成，實際也只能貸1080萬元，中間突然出現120萬元缺口，就得由買方自行補足。

除了鑑價，銀行本身的授信條件、買方收入負債比、名下房屋數量，也都會直接影響實際核貸結果。央行最新規定也明確指出，即使第2戶成數上限放寬至7成，銀行仍可依個案採取更嚴格的授信標準。

▲中古屋與預售屋目前最大差別在「申貸時間」，前者現在就要貸，後者則把房貸壓力往後延。（圖／記者張雅雲攝）

相較之下，預售屋現在真正的優勢不是「比較好貸」，而是「現在還不用貸」。一般預售屋從簽約到完工交屋可能需要3至5年，前期主要支付訂金、簽約金及工程款，真正的大筆房貸，通常要等到完工對保時才會發生。

這段時間對收入穩定、但現金還不夠厚的首購族來說，就多了一段緩衝期，可以增加工作年資、提高收入、降低其他負債，同時累積更多自備款，為未來交屋做準備。

不過預售屋並不是沒有房貸風險，而是把風險延後。3、4年後央行政策如何、銀行鑑價多少、個人收入及負債狀況是否改變，現在都無法確定。最危險的心態就是「反正幾年後再說」。

若買方現在完全按照未來能貸8成規劃，一旦交屋時只能貸7成，或鑑價低於當初成交價，就可能突然面臨數百萬元資金缺口。2026年買房不能只比中古屋與預售屋誰便宜，而是要看誰能承受資金時間差，「中古屋是現在就進考場，預售屋只是把考試延後幾年。」時間可以換來準備空間，但能不能順利交屋，最後仍得回到買方自身的資金能力。

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學歷：淡水資工系

經歷：40年裝潢、仲介、代銷、投資

現職：房地產教學