美房東陷房產股市兩難 理財專家高報酬論受市場數據檢視 - OwlNews

圖／本報資料庫商傳媒｜簡明心／綜合外電報導一名擁有三處出租物業的美國房東正面臨投資決策難題：究竟該繼續持有房產，還是轉為投資股票？這位化名為Steven、37歲的房東在維吉尼亞州（Virginia）里奇蒙（Richmond）地區擁有價值約25萬美元的綜合房產淨值，年收入約15萬美元，但卻因物業管理費（HOAfees）和意外維修費用而感到困擾。他近期計畫搬入其中一處物業，屆時將剩下兩處出租房產。知名理財顧問DaveRamsey在節目中向這名房東建議，應出售其中一處較小的物業，並保留另一處較大的物業。Ramsey認為，房產投資能透過每月現金流、物業增值以及折舊帶來的稅務優惠來獲利。他估計，這名房東價值40萬美元、仍有24萬美元貸款的較大出租物業，有望在七到八年內價值翻倍，相當於每年約9%至10.4%的成長。Ramsey更主張，不動產的年化報酬率可達20%至25%，高於成長型股票共同基金10%至12%的報酬。他解釋，房產的高報酬率得益於槓桿效應：若一處40萬美元的房屋價值成長10%（即4萬美元），對於擁有16萬美元淨值的房東而言，這相當於其淨值增加了25%。然而，《TheEconomicTimes》報導指出，歷史數據並不支持Ramsey對於房產和股市報酬率的樂觀預期。標普500指數在1957年4月至2025年4月期間，平均年化報酬率（包含股息再投資）約為10.4%，扣除通膨後則約6.5%。而在2000年代，標普500指數的年化報酬率僅為1.48%，扣除通膨後更是負1.13%。房市方面，全美房價在1975年至2016年間，扣除通膨前的平均年成長率約為4.9%。以此成長率計算，一處房屋需要約14到15年才能價值翻倍，而非Ramsey所稱的七到八年。扣除通膨後，1976年至2017年的全美房價年化平均漲幅僅1.3%。根據最新數據，截至2026年7月為止的一年內，美國Case-Shiller全國房價指數僅上漲1.9%，而同期通膨率則達到3.4%。針對Steven較小的出租物業（價值21.5萬美元，貸款17.5萬美元，淨值4萬美元），該物業每月物業管理費為200美元，每年即2,400美元，約佔其淨值的6%。Ramsey認為，考慮到房貸、維修和空置成本，這處物業可能正在虧損，因此建議出售。他為Steven規劃的下一步是保留價值40萬美元的房產並償清其貸款，接著償還他將自住房屋的貸款，之後再將更多資金投入Roth個人退休帳戶和共同基金中。Ramsey也強調，持有現有資產不應成為借款購買新房產的理由。他預計若Steven遵循此計畫，未來20年內有望在共同基金和房產兩方面都擁有數百萬美元的資產。在房地產稅務方面，美國國稅局（IRS）允許住宅出租物業的建築成本在27.5年內進行折舊（土地不包含在內），例如若建築價值30萬美元，每年可扣除10,900美元。然而，在出售物業時，先前所申報的折舊將會被視為收入，可能需要繳納最高25%的資本利得稅（depreciationrecapture）。專家提醒，在做出任何房產出售決定前，房東應詳細評估扣除所有成本後的每月淨收入、扣除費用與稅金後的淨售出金額，以及將這筆資金投資於其他地方的潛在收益。【提醒您】投資標的可能有賺有賠，過去績效不代表未來績效之保證