收租已能繳房貸！屋主電梯大樓買7年「想改投ETF」　專家建議曝

▲示意圖，與本文無關。（圖／記者劉維榛攝）

記者鄺郁庭／綜合報導

一名屋主近日表示，手上電梯大樓持有約7年，租金足以支付每月房貸，眼見房價每年約上漲3%至3.5%，他不禁苦惱，是否要「賣房投資ETF」或「房屋增貸後再投資」。對此，信義房屋專家認為，這類情況最重要的，是先把房子的「真實年化報酬率」算清楚，不能只看表面報酬率。

屋主在臉書社團「買房知識家」表示，目前持有一間電梯大樓，租金已足以支付每月房貸，過去7年房價平均每年約上漲3%至3.5%，因此想知道，究竟應該賣掉房子，把資金改投入股市或ETF，還是用房屋增貸的方式取得資金，再投入ETF比較好。

留言區不少人主張「增貸投ETF」，理由是若房屋出租穩定、仍有增值空間，就不必急著賣掉；也有人提醒，房屋一買一賣還有稅費、仲介費等交易成本。不過，也有較保守的網友指出，真正該先看的不是「房價一年漲3.5%」和「ETF一年可能賺7%至10%」誰比較高，而是房屋扣除房貸利息、管理費、修繕、稅金、空置風險後，實際還剩多少報酬。

專家建議算清「真實年化報酬率」

對此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，這類情況最重要的是先把房子的「真實年化報酬率」算清楚。房產報酬應包含房價增值與租金收入，再扣除房貸利息、管理修繕、稅金及未來交易成本；若考慮增貸投資，還要再把新增借款利率算進去。

他進一步提醒，若房屋地段佳、出租穩定、租金能大致負擔房貸，而且持有壓力不高，可以先保留房產，再用每月剩餘現金流逐步投資，不一定非得靠增貸；反之，若房屋未來增值有限、屋齡增加後修繕成本逐步提高，則可重新試算出售後實際可拿回多少資金，再比較投入ETF的效益。

至於「增貸投ETF」，最大風險在於房貸利息是固定成本，但ETF報酬並不保證，若碰上股市回檔20%至30%，貸款仍要照繳，因此現金流與風險承受度，比單純追求高報酬更重要。